概要

「坪単価○○万円」という表現は、住宅の価格を語るときに最もよく使われる指標です。しかし、坪単価には統一された定義がありません。同じ「坪単価60万円」でも、建築会社によって含まれる範囲が異なるため、単純に比較すると判断を誤る原因になります。

この記事では、坪単価の計算方法、会社ごとの定義の違い、そして本当に比較すべき指標について解説します。

坪単価の基本的な計算式

坪単価の計算式は以下の通りです。

坪単価 = 本体工事費 ÷ 延床面積（坪）

たとえば、本体工事費が2,400万円、延床面積が30坪の場合：

2,400万円 ÷ 30坪 = 坪単価 80万円

一見シンプルですが、この計算式には2つの変数があり、それぞれの定義が会社によって異なるため、同じ建物でも坪単価の数字が変わります。

「本体工事費」に何が含まれるか

坪単価の分子となる「本体工事費」に含まれる範囲は、建築会社によって異なります。

含まれる範囲の違い（例）

項目A社B社C社
基礎・構造・屋根・外壁含む含む含む
断熱工事含む含む含む
内装仕上げ含む含む含む
キッチン・バス・トイレ含む含む標準のみ含む
電気工事含む含む基本配線のみ
給排水工事（屋内）含む含む含む
カーテンレール含む別途別途
照明器具含む一部含む別途
エアコン別途別途別途
屋外給排水工事別途含む別途
仮設工事（足場など）含む含む別途
設計料含む含む別途
消費税含む含まない含む

上の例では、3社とも同じ建物を建てた場合でも、「本体工事費」の金額が異なり、結果として坪単価も異なります。

具体的な数字で比較

同じ建物（延床面積30坪）を3社で建てた場合の例を見てみましょう。

項目A社B社C社
本体工事費2,700万円2,400万円2,100万円
付帯工事費250万円300万円500万円
諸費用150万円150万円200万円
総額3,100万円2,850万円2,800万円
坪単価（本体工事費ベース）90万円80万円70万円
坪単価（総額ベース）約103万円約95万円約93万円

C社は坪単価70万円と最も安く見えますが、付帯工事費に多くの項目を振り分けているため、総額では3社の中で最安になるとは限りません。この例では確かにC社が最安ですが、その差は本体工事費ベースの印象（20万円/坪差）よりも大幅に小さい（10万円/坪差）ことがわかります。

「延床面積」と「施工面積」の違い

坪単価の分母となる面積にも、2つの定義があります。

延床面積

建築基準法で定められた面積の定義です※1。各階の床面積の合計で、以下の部分は原則として含まれません。

  • バルコニー（先端から2m以内の部分は不算入）
  • 吹き抜け（床がないため）
  • ロフト（天井高1.4m以下、かつ直下階の1/2以下の面積の場合）※2
  • 玄関ポーチ
  • 一定条件を満たすインナーガレージ（延床面積の1/5まで不算入）※1

施工面積

建築会社が独自に定義する面積で、法的な根拠はありません。実際に工事を行うすべての面積を含むため、延床面積には含まれないバルコニー、吹き抜け、ロフト、玄関ポーチなども含めて計算します。

面積の違いが坪単価に与える影響

面積の定義面積本体工事費坪単価
延床面積30坪2,400万円80万円
施工面積35坪2,400万円約69万円

同じ建物・同じ金額でも、施工面積をベースにすると坪単価が約14%低くなります。広告や営業トークで「坪単価○○万円〜」と言われた場合、その面積の定義がどちらかを必ず確認してください。

坪単価が低い＝安いとは限らない理由

理由1：含まれる範囲が異なる

前述の通り、本体工事費に含まれる項目が少ないほど、坪単価は低く見えます。しかし、含まれていない分は「別途」として後から請求されるため、総額は変わりません。

理由2：延床面積が大きいほど坪単価は下がる

住宅にはキッチン・浴室・玄関など、面積にかかわらず必要な設備があります。これらの費用は延床面積が大きくなっても増えないため、面積が大きいほど坪単価は下がる傾向があります。

延床面積本体工事費坪単価
25坪2,200万円88万円
30坪2,400万円80万円
35坪2,600万円約74万円
40坪2,800万円70万円

「坪単価○○万円〜」という広告は、40坪以上の大きな家を想定した数字であることが多いです。30坪以下の家を検討している場合、実際の坪単価はそれよりも高くなると考えてください。

理由3：建物の形状で変わる

同じ延床面積でも、建物の形状によって建築コストは変わります。

形状コストへの影響
総二階（1階と2階が同じ形）最もコスト効率が良い
部分二階（1階が大きい）屋根面積が増えコストアップ
L字型・コの字型外壁面積が増えコストアップ
平屋基礎・屋根面積が増え坪単価は高くなる

たとえば、同じ30坪でも総二階と平屋では、平屋のほうが坪単価は高くなる傾向があります。基礎の面積が増え、屋根の面積も大きくなるためです。

理由4：仕様のグレードで変わる

坪単価に含まれる「標準仕様」のグレードは会社によって異なります。

項目ローコスト住宅の標準中堅クラスの標準
キッチンベーシックグレードミドル〜ハイグレード
窓アルミサッシ + ペアガラス樹脂サッシ + トリプルガラス
断熱材グラスウール 16K 100mm高性能グラスウール 24K 105mm以上
外壁窯業系サイディング 14mm窯業系サイディング 18mm以上

坪単価が低い会社の標準仕様から、上位グレードの会社と同等の仕様にアップグレードすると、結果的に同程度の金額になる（あるいは逆転する）ことは珍しくありません。

総額で比較すべき理由

ここまで見てきたように、坪単価は以下の変数によって大きく変動します。

  1. 本体工事費に含まれる範囲
  2. 面積の定義（延床面積 or 施工面積）
  3. 延床面積の大きさ
  4. 建物の形状
  5. 標準仕様のグレード

これだけの変数がある指標で正確な比較を行うのは困難です。建築会社を比較する際は、坪単価ではなく、各社の見積もりの総額と提案内容を総合的に判断してください。

具体的な比較の方法は依頼先の比較と選び方で解説しています。また、総額に含まれるべき費用項目は家づくりにかかるお金の全体像をご覧ください。

総額ベースの比較表（推奨）

項目A社B社C社
本体工事費○○万円○○万円○○万円
付帯工事費○○万円○○万円○○万円
諸費用○○万円○○万円○○万円
総額○○万円○○万円○○万円
延床面積○○坪○○坪○○坪
坪単価（総額 ÷ 延床面積）○○万円○○万円○○万円

坪単価を使うのであれば、**総額を延床面積で割った「総額ベースの坪単価」**で比較することをおすすめします。これにより、「別途」項目の多寡による見かけの差を排除できます。

まとめ

坪単価は住宅の価格感をざっくり把握するには便利ですが、以下の点を常に意識してください。

  • 坪単価には統一された定義がない
  • 「本体工事費」に含まれる範囲は会社ごとに異なる
  • 「延床面積」と「施工面積」で数字が変わる
  • 面積が小さい家、複雑な形状の家は坪単価が高くなる
  • 標準仕様のグレードが異なれば、坪単価の比較は意味をなさない

坪単価は入口の目安として活用しつつ、最終的には総額で比較することが、適正な価格を見極めるための基本です。

出典

  1. 建築基準法施行令 第2条（面積、高さ等の算定方法） https://laws.e-gov.go.jp/law/325CO0000000338
  2. 建築基準法施行令 第2条第1項第3号、国土交通省通達「小屋裏物置等の取扱いについて」 https://www.mlit.go.jp/